Si vous souhaitez vendre ou acheter un bien immobilier en Floride, et qu’un prêt bancaire est compris dans l’opération, vous devez absolument comprendre ce qu’est l’Appraisal.
L’Appraisal est une étape importante du processus d’acquisition ou de vente. Même si le vendeur et l’acheteur se sont entendus sur le prix et ont signé un compromis de vente, le résultat de l’Appraisal peut avoir des conséquences sur le déroulement de la transaction. Dans certains cas, le deal peut même tomber à l’eau.
Qu’est-ce que l’Appraisal ?
L’Appraisal est une une estimation professionnelle impartiale de la valeur d’un bien immobilier. Le plus souvent, elle est ordonnée par le prêteur ou la banque, aux frais de l’acheteur. Elle est requise à chaque fois qu’un prêt immobilier est sollicité pour une opération d’achat ou de vente d’une propriété.
Qui réalise l’Appraisal ?
L’Appraisal doit être effectuée par un professionnel licencié appelé “Appraiser”. Il ne doit avoir aucun lien avec l’acheteur, le vendeur ou le prêteur. De cette façon, toutes les parties peuvent être sûres que la valeur du bien immobilier déterminée est juste, impartiale, et libre de toute influence d’une partie qui pourrait en bénéficier.
Pourquoi les banques ordonnent-elles une Appraisal lors du processus d’octroi d'un prêt immobilier ?
Une banque évalue une propriété afin de déterminer sa valeur marchande actuelle. Elle le fait pour s’assurer qu’elle n’investisse pas trop avec son prêt en mettant plus d’argent dans l’opération que le bien immobilier n’en vaut. Elle veut également connaître la valeur de revente potentielle au cas où elle devrait saisir, reprendre possession et revendre la propriété plus tard.
À quel moment l’Appraisal est-elle réalisée ?
Le plus souvent, l’Appraisal est réalisée une fois que la période d’inspection du bien est dépassée, et avant que la banque prenne une décision sur le sort du prêt.
Que se passe-t’il lorsqu’il y a un écart entre le résultat de l’Appraisal et le prix de vente ?
Si le résultat de l’Appraisal est supérieur ou égal au prix de vente :
La banque poursuit son étude de financement, et à ce stade, il y a de fortes chances qu’elle accorde le prêt.
Si le résultat de l’Appraisal est inférieur au prix de vente :
Avant de commencer les visites avec son agent, l’acheteur a obtenu de sa banque une “Pre Approval Letter”. La « Pre Approval Letter” est un pré accord de prêt confirmant à l’acheteur l’octroi conditionnel de son prêt. L’une des conditions pour que la banque accorde définitivement le prêt aux conditions financières prévues par la “Pre Approval Letter” est notamment de pouvoir obtenir un résultat d’Appraisal satisfaisant. Si l’Appraiser estime que la valeur du bien est inférieure au prix de vente négocié entre le vendeur et l’acheteur, plusieurs scénarios sont alors possibles.
Exemple : Prenons l’hypothèse d’un résultat d’Appraisal inférieur de $20,000 par rapport au prix de vente.
Scénario 1 :
La banque peut estimer que l’écart entre le prix de vente et l’Appraisal est acceptable, que l’apport de l’acheteur est suffisant et elle peut décider d’accorder le prêt aux conditions financières initialement prévues par la “Pre Approval Letter”.
Scénario 2 : (Le plus courant) :
La banque peut demander à l’acheteur de verser $20,000 d’apport supplémentaire pour compenser la différence ou demander à l’acheteur de renégocier le prix de vente avec le vendeur pour tenter d’obtenir une réduction du prix de $20,000.
Il est aussi possible de combiner les deux possibilités décrites ci-dessus en « coupant la poire en deux » entre acheteur et vendeur. Le vendeur peut par exemple décider de réduire le prix de vente de $10,000 et l’acheteur peut verser $10,000 d’apport supplémentaire pour compenser l’écart de $20,000.
Scénario 3 :
La banque exige de compenser l’écart de $20,000 entre le prix de vente et le résultat de l’Appraisal. L’acheteur et le vendeur ne parviennent pas à trouver un terrain d’entente pour compenser cet écart. L’acheteur peut annuler le contrat d’achat avant la date limite de l’approbation du prêt prévu au contrat. L’acheteur peut récupérer son dépôt de garantie (Deposit).
L’ Appraisal lorsque le marché est favorable aux vendeurs.
No Appraisal Contingency:
Lorsque le marché est favorable aux vendeurs, c’est-à-dire qu’il y a peu de biens disponibles à la vente et que les acheteurs sont nombreux, les acheteurs peuvent être amenés à faire des concessions sur les termes du contrat d’achat pour rendre leur offre plus attractive.
Il faut savoir que les vendeurs privilégient quasiment systématiquement les offres provenant d’acheteurs qui n’ont pas besoin de solliciter un financement bancaire (Cash buyers), car la transaction a plus de chance d’aboutir (Pas de risque de refus de prêt).
Cependant, quand ils ne parviennent pas à obtenir une « Cash Offer » (40 % des transactions à Miami en 2021), les vendeurs n’ont d’autre choix que d’accepter les offres d’acheteurs qui sollicitent un prêt bancaire.
Dans ce cas, l’agent du vendeur tentera souvent de faire signer à l’acheteur un contrat sans conditions suspensives liées à l’Appraisal (No Appraisal Contingency). En d’autres termes, le vendeur privilégiera les offres d’acheteurs qui accepteront dès la signature de celle-ci, de poursuivre la transaction jusqu’à son terme, et ce, quel que soit le résultat de l’Appraisal.
Renoncer à l’Appraisal Contingency peut être une bonne manière pour un acheteur de rendre son offre plus attractive vis-à-vis d’un vendeur, et avoir ainsi plus de chance de voir son offre être retenue. Mais attention, cette solution n’est pas sans risque pour l’acheteur. En effet, dans ce cas, même si le résultat de l’Appraisal est bien inférieur au prix de vente, l’acheteur n’aura plus la faculté d’annuler le contrat d’achat et devra verser la différence entre le prix d’achat et le résultat de l’Appraisal si la banque l’exige.
L’acheteur pourra aussi annuler le contrat d’achat en risquant de perdre son dépôt de garantie. Le dépôt de garantie oscille généralement autour de 5 % du prix de vente.
Appraisal Contingency Addendum:
Une autre manière pour l’acheteur de rendre son offre plus attractive pour le vendeur tout en limitant les risques est de rédiger un avenant au contrat précisant le montant minimum du résultat de l’Appraisal qu’il serait prêt à accepter pour poursuivre la transaction au cas ou le résultat de l’Appraisal reviendrait inférieur au prix de vente. Cet avenant au contrat est appelé Appraisal Contingency Addendum.
Exemple:
Prix d’achat = $500,000
Appraisal Contingency Addendum => L’acheteur indique qu’il acceptera de poursuivre la transaction, si et seulement si le résultat de l’Appraisal est supérieur ou égal à $470,000.
Dans ce cas de figure, l’acheteur accepte, dès la signature du contrat d’achat, de prendre le risque de devoir acheter le bien jusqu’à $30,000 au dessus de sa valeur marchande, et de devoir verser cette somme en complément de son apport personnel, si sa banque l’exige.
Toutefois, si l’écart entre le prix de vente est supérieur à $30,000, l’acheteur aura la faculté d’annuler le contrat avant la fin de la période d’acceptation du prêt (Loan Approval Period), sans perdre son dépôt de garantie. En clair, l’acheteur précise dès le début du contrat combien il est prêt à payer en plus de la valeur du bien (Appraisal) pour avoir un maximum de chance que son offre soit retenue par le vendeur.
Chaque situation est particulière et nécessite un conseil personnalisé et une étude au cas par cas. Discutez avec votre agent immobilier ou votre avocat spécialisé en immobilier qui pourra vous conseiller au mieux.
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