La flambée des ventes en cours reflète la reprise du marché immobilier à Miami après l’impact du COVID-19.
Le prix de l’immobilier à Miami a augmenté en mai 2020 par rapport à l’année précédente. Ceci a été constaté au fur et à mesure que le volume des ventes a diminué, en raison de la situation mondiale du COVID-19. Source Miami Association of Realtors et données du MLS (Multiple Listing Service)
Alors que les dernières données montrent des niveaux inférieurs de ventes signées par rapport à l’année précédente, les ventes en cours en mai ont rebondi par rapport à avril. En ce qui concerne les ventes de maisons individuelles à Miami, elles ont diminué de 7,3 %. Il s’agit d’une amélioration par rapport à la baisse de 48,2 % enregistrée en avril. Quant aux ventes en cours d’appartements, elles ont diminué de 36,1 % en mai. C’est une amélioration par rapport à la baisse de 68,5 % enregistrée en avril.
« Le marché immobilier de Miami-Dade connaît déjà une reprise remarquable. La hausse des ventes en cours depuis la mi-avril en témoigne, malgré l’impact du COVID-19, a déclaré Jorge L. Guerra Jr, président du conseil d’administration de MIAMI. Il a dit : « Les taux des prêts immobiliers historiquement bas, les outils et services virtuels, le déconfinement et les personnes qui avaient différé leurs projets jusqu’à maintenant, ont amené de nombreux acheteurs à poursuivre leur processus d’achat, ce qui génère une très forte activité sur le marché. »
Les ventes en cours, qui ont commencé à augmenter à la mi-avril et qui sont plus fortes qu’elles ne l’étaient pendant le confinement, devraient entraîner une augmentation des ventes signées au cours des prochains mois.
Les demandes de prêts immobiliers sont en hausse en Floride du Sud et à l’échelle nationale. Miami continue de voir un intérêt grandir pour l’achat de maisons dans le Nord-Est. À l’échelle nationale, les demandes de prêts immobiliers résidentiels ont augmenté de 4 % la semaine dernière par rapport à la semaine précédente et étaient de 21 % plus élevées qu’il y a un an, selon l’indice « Mortgage Bankers Association’s seasonally adjusted » publié le 17 juin. C’était la neuvième semaine consécutive de progression. Notons qu’il s’agit du volume de demandes de prêts le plus élevé depuis plus de 11 ans.
La pandémie de COVID-19 a accéléré la tendance des acheteurs New-Yorkais et des régions du nord des États-Unis où il fait froid, et où les impôts sont élevés, à acquérir des maisons dans le sud de la Floride.
Avant la situation du COVID-19, le marché de Miami-Dade était exceptionnellement fort. Les défauts de paiements pour les prêts immobiliers enregistrés à Miami ont été historiquement bas. Nous voyons maintenant que la demande est forte et l’offre faible. Les taux d’intérêts sont faibles et la croissance démographique est forte. Enfin, il y a une demande d’acheteurs étrangers et des réfugiés fiscaux venant des États où la taxation est lourde. La confiance des consommateurs est élevée le marché de l’emploi solide.
102 mois consécutifs d’appréciation des prix à Miami
La forte demande et l’offre limitée continuent de stimuler l’appréciation des prix à Miami-Dade.
Les prix des maisons individuelles dans le comté de Miami-Dade ont augmenté de 4,4 % par rapport à mai 2020, passant de 360 000 $ à 375 714 $. Les prix des maisons individuelles à Miami ont augmenté pendant 102 mois consécutifs, soit plus 8 ans. Les prix actuels des condos ont augmenté de 7 % par rapport à l’année précédente, passant de 243 000 $ à 260 000 $.
Miami, où le prix médian est encore comparable aux chiffres de 2007, reste une aubaine par rapport aux autres villes dans le monde. À Miami, avec 1 million de dollars, vous pouvez vous offrir 93 mètres carrés habitables. Monaco (16 mètres carrés), Hong Kong (22), New-York (31), Los Angeles (36).
Baisse des ventes à Miami
Les ventes totales en immobilier résidentiel à Miami ont diminué de 54 % à mai 2020 par rapport à l’année 2019, passant de 2 796 à 1 297. Les ventes de maisons individuelles à Miami ont diminué de 45,8 % en mai 2020 par rapport à l’année 2019, passant de 1 355 à 734. Les ventes pour les condos (appartements) à Miami ont diminué de 60,9 % à mai 2020 par rapport à l’année 2019, passant de 1 441 à 563.
Diminution du volume en dollars
Le volume des ventes de maisons individuelles a diminué de 44,1 % d’une année à l’autre, passant de 716 millions de dollars à 400,3 millions de dollars. Le volume de condos a diminué de 60,4 % par rapport à l’année précédente, passant de 585,2 millions de dollars à 231,7 millions de dollars.
Selon Freddie Mac, le taux des prêts immobiliers conventionnels à taux fixe sur 30 ans est descendu à 3,23 % en mai, contre 3,31 % en avril. Le taux moyen pour l’ensemble des prêts en 2019 était de 3,94 %.
Le manque d’accès aux prêts immobiliers continue d’entraver la croissance du marché actuel des condominiums. Sur les 9.307 immeubles en copropriété dans les comtés de Miami-Dade et Broward, seuls 13 sont approuvés pour les prêts réglementés de la « Federal Housing Administration loans » (l’Administration fédérale du logement), en baisse par rapport à l’année dernière ou l’on en dénombrait 29, selon le « Florida Department of Business and Professional Regulation » et « FHA ».
Un nouveau processus d’approbation des condos devrait augmenter les ventes. Les nouvelles lignes directrices, qui sont entrées en vigueur en octobre 2019, prolongent les certifications de deux à trois ans, offrent plus de flexibilité avec les ratios de propriétaires/occupation et augmentent le nombre de prêts « FHA » admissibles pour un seul projet. Les changements, dont bon nombre ont été préconisés par « MIAMI Realtors » et « NAR », devraient accroître les possibilités d’accession à la propriété.
Les ventes incitées ou forcées, liées à des propriétaires en difficulté pour payer leurs échéances, restent faibles à Miami, ce qui reflète un marché sain
Seulement 5,7 % de l’ensemble des ventes en immobilier résidentiel à Miami étaient liées à des propriétaires qui avaient des difficultés pour rembourser leur prêt le mois dernier, y compris « REO » (Saisies bancaires) et les ventes « Short Sale » (un délai accordé par la banque au propriétaire pour une vente rapide), comparativement à 5,6 % en mai 2020. En 2009, les ventes incitées ou forcées par les banques représentaient 70 % des ventes à Miami.
Les ventes « REO », c’est-à-dire dans le cadre d’une saisie bancaire et les ventes « Short Sale », c’est-à-dire avec un délai accordé par la banque aux propriétaires pour une vente rapide, représentaient respectivement 1,2 % et 4,5 % des ventes totales à Miami en mai 2020. Les ventes « Short Sale » ont diminué de 48,3 % par rapport à l’année précédente, tandis que les REO ont diminué de 53,9 %.
À l’échelle nationale, Les ventes « Short Sale », incitées, ou les ventes « REO », forcées, liées à des situations de propriétaires en difficulté pour payer leurs échéances représentaient 3 % des ventes en mai, soit à peu près la même chose qu’en avril, mais en hausse de 2% par rapport à mai 2019.
Les ventes à Miami se concluent à un prix proche de celui affiché.
Le pourcentage du prix payé par rapport au prix affiché initialement pour les maisons individuelles représentait 95,6 % en mai, en hausse de 0,6 % par rapport à 95 % l’an dernier. Le pourcentage du prix payé par rapport au prix affiché initialement, pour les appartements anciens était de 92,9 %, en baisse de 0,2 % par rapport à 93,1 % l’an dernier.
Le délai de vente moyen pour les maisons individuelles était de 90 jours, soit une baisse de 15,9 % par rapport aux 107 jours de l’an dernier. Le nombre de jours moyens pour vendre pour un appartement était de 109 jours, une diminution de 7,6 % par rapport aux 118 jours l’an dernier.
Miami détient le record du pays en matière transactions immobilières réalisées en paiement comptant (sans crédit)
Les transactions au comptant à Miami représentaient 25,9 % des ventes totales conclues en mai 2020, comparativement à 36,2 % l’an dernier. Le chiffre national est de 17 %.
Le pourcentage élevé des ventes au comptant à Miami reflète la capacité de la Floride du Sud à attirer un nombre diversifié d’acheteurs internationaux, qui ont tendance à acheter des propriétés sans crédit.
Les appartements représentent une grande partie des achats au comptant à Miami puisque 38,5 % des ventes ont été effectuées au comptant en mai 2020, comparativement à 16,2 % pour les ventes de maisons individuelles.
Un marché favorable aux vendeurs pour les maisons individuelles, un marché favorable aux acheteurs pour les appartements
L’inventaire des maisons individuelles a diminué de 16,2 % en mai, passant de 6 759 mandats actifs l’an dernier à 5 665 le mois dernier. L’inventaire d’appartements a diminué de 7,5 % pour s’établir à 14 705, comparativement à 15 893 inscriptions au cours de la même période en 2019.
L’inventaire de maisons individuelles a diminué de 14,3 % pour s’établir à un stock de 5,4 mois, ce qui indique un marché de vendeurs. Les stocks d’appartements anciens ont augmenté de 0,7 % pour s’établir à 13,8 mois, ce qui indique un marché d’acheteurs. Un marché équilibré entre acheteurs et vendeurs offre entre six et neuf mois d’approvisionnement.
L’inventaire est en baisse depuis juillet 2019 pour les maisons individuelles et depuis mars 2019 pour les condos, reflétant une forte demande.
Remarque : Les statistiques contenues dans ce communiqué peuvent varier selon les dates de déclaration. L’association « MIAMI Realtors » rapporte des statistiques exactes provenant directement de son système MLS.