Offre de logements
L’an dernier, la valeur des biens immobiliers a augmenté en moyenne de 15 % à l’échelle du pays. Mais bien que la croissance de cette année devrait être différente, les acheteurs et les vendeurs se demandent si les prix de l’immobilier ne seraient pas trop élevés, et si un risque de dépréciation ne serait pas susceptible de se produire ensuite.
Cependant, contrairement aux années de la bulle immobilière du milieu des années 2000, le principal facteur qui fait augmenter la valeur des biens immobiliers actuellement est que nous avons une grave pénurie de logements.
Un marché immobilier dit équilibré se situe autour de 6 mois d’inventaire de biens disponibles. Le marché actuel est à 1,7 mois d’inventaire, un chiffre historiquement bas.
En comparaison, le niveau des stocks de logements disponibles entre 2005 et 2007 est passé de 5 mois à 11 mois, ce qui représentait un vaste surplus de logements qui ne justifiait pas l’appréciation des prix qui l’accompagnait.
Donc si nous essayons de nous rappeler de nos cours d’économie au lycée, nous nous souvenons tous que le principal facteur d’appréciation des prix est simplement lié à l’offre et la demande, d’où cette situation que nous constatons sur le marché aujourd’hui.
Demande de logements
Si vous vous souvenez du boom du logement au milieu des années 2000, vous savez à quel point cette époque était folle dans l’immobilier.
Mais si Robert Schiller, un membre du Yale School of Manager’s International Center for Finance, pouvait résumer cela en une seule phrase, c’est ce qu’il nous dirait : exubérance irrationnelle.
En d’autres termes, la frénésie d’achat et de vente qui a contribué à l’effondrement du marché à cette époque a été alimentée non pas par des décisions financièrement cohérentes, mais par « la peur de passer à côté ».
Les banques et les organismes de prêts immobiliers ont en plus alimenté cette frénésie, en rendant facile l’octroi des prêts à beaucoup d’emprunteurs qui ne pouvaient, en réalité, pas se le permettre.
La demande immobilière d’aujourd’hui est cependant très réelle, et les conditions d’octroi de prêts sont devenues beaucoup plus strictes depuis la précédente crise.
De plus, avec l’augmentation des prix des loyers aux États-Unis, de nombreux Américains optent à présent pour la stabilité financière qu’offre l’accession à la propriété.
Ces facteurs, combinés aux faibles taux des prêts immobiliers, font de l’achat d’un bien immobilier une bonne décision financière. Donc, non seulement la demande est très réelle, mais elle est aussi très cohérente.
Patrimoine
À la suite de la crise du logement et de l’économie de 2008, les économistes, les financiers et les experts du secteur immobilier ont passé au peigne fin les données pour comprendre pourquoi le système s’était effondré.
La plupart de ces économistes et experts on convenu que l’un des éléments les plus importants de cette équation catastrophique se résumait à ceci : Patrimoine (ou capital amorti). Ou en réalité, un manque de celui-ci.
Au milieu des années 2000, une vague massive de propriétaires ont obtenu des prêts hypothécaires adossés à la valeur nette de leur bien immobilier. En bref, ils utilisaient leur maison comme des distributeurs automatiques de billets pour se permettre le meilleur train de vie possible.
Cela a souvent mené à des situations dans lesquelles beaucoup se retrouvaient avec un patrimoine ou un capital négatif. En clair, le capital restant dû pour nombre d’entre eux était en fait beaucoup plus important que la valorisation nette de leur bien immobilier. De nombreuses saisies et ventes forcées par les banques ont suivi, dévaluant la valeur de l’immobilier à l’échelle nationale.
Aujourd’hui, la situation des emprunteurs est bien différente. Le volume de refinancement (prêts hypothécaires adossés à la valeur d’un bien) au cours des trois dernières années représente moins du tiers de ce qu’il était au cours des trois années précédant le crash.
De plus, l’appréciation croissante fait que les propriétaires ont gagné en moyenne 55 300 $ en valeur nette au cours des 12 derniers mois seulement. À mesure que les prix continuent d’augmenter, le patrimoine de ces propriétaires augmente aussi.
Cette perspective place le marché actuel de l’immobilier dans une position beaucoup plus forte, minimisant le risque de saisies bancaires et stabilisant la valeur des biens immobiliers partout aux États-Unis.
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