« La hausse sans précédent des taux des prêts immobiliers et le fait que le niveau des ventes en 2022 va être comparable aux résultats historiques de 2021, signifie que les transactions cet hiver seront en baisse, non seulement à Miami, mais partout aux États-Unis », a déclaré Fernando Arencibia Jr.
« Cependant, les fondamentaux solides de Miami protègeront assez largement notre marché. Le niveau des affaires en immobilier est largement guidé par le rapport entre l’offre et la demande. Nous n’avons pas encore constaté d’augmentation significative du nombre de biens à vendre, alors même s’il y a moins d’acheteurs, nous continuons à observer un nombre d’offres important car le stock de biens à vendre n’a pas beaucoup augmenté.
Le marché immobilier du comté de Miami-Dade est sur le point de connaître sa deuxième année la plus importante en terme de nombre de ventes, alors que son marché résistant s’équilibre lentement à la suite de la hausse des taux des prêts immobiliers, selon les statistiques de la MIAMI Association of Realtors et le système MLS en septembre 2022.
Miami devrait afficher sa deuxième année record en nombre de ventes
Arrêté à Septembre 2022, le marché immobilier du comté de Miami-Dade dénombre 25 990 biens vendus au total, soit 95 transactions par jour, ce qui le place en deuxième position des années records de ventes.
Comparativement à septembre 2021, les ventes à Miami en septembre 2022 ont diminué de 28,1 %, passant de 3 031 à 2 178, en raison de la hausse des taux des prêts immobiliers et en raison du faible stock de biens immobiliers disponibles à la vente. Les ventes totales de septembre 2022 ont surpassé celles d’avant la pandémie à Miami en septembre. Si nous faisons une moyenne entre septembre 2018 et septembre 2019, ce sont 2 129 biens immobiliers qui on été vendus à Miami, contre 2 178 ventes en septembre 2022.
Les ventes de maisons individuelles ont diminué de 30 % sur 12 mois, passant de 1 241 en septembre 2021, un record, à 869 en septembre 2022. Les ventes d’appartements anciens (non neuf), à Miami, ont quant à elles diminué de 26,9 % sur 12 mois, passant de 1 790 en septembre 2021, également un record, à 1 309 en septembre 2022.
La Fed, qui a voté en faveur d’une autre augmentation des taux des fonds fédéraux en septembre, a l’intention de ralentir l’inflation élevée que nous n’avions pas connue depuis 40 ans. Bien que la Fed ne fixe pas les taux des prêts immobiliers, elle les affecte par sa conduite de la politique monétaire.
Par conséquent, le taux d’un prêt immobilier à taux fixe sur 30 ans est passé de 2,99 % à 6,92 % au cours des 52 dernières semaines, une volatilité sans précédent.
Septembre 2022 marque le septième mois consécutif avec des taux de prêts supérieurs à 5 %. Selon Freddie Mac, le taux moyen pour un prêt immobilier conventionnel à taux fixe sur 30 ans était de 6,11 % en septembre, contre 5,22 % en août. Le taux moyen pour l’ensemble de l’année 2021 était quand à lui de 2,96 %.
Le marché immobilier résidentiel est sensible à la hausse des taux des prêts immobiliers. La dernière fois que nous avions connu des taux d’intérêts qui atteignaient les 5 %, c’était en 2018. Les ventes totales de biens immobiliers à usage résidentiel à Miami ont augmenté de 7,9 % en septembre 2022, par rapport à septembre 2018 (2 019 ventes comparativement à 2 178 ventes).
Des fondamentaux solides VS taux d'emprunts élevés et le faible nombre de biens à vendre
- Des entreprises mondiales, comme le fond spéculatif de 54 milliards de dollars Citadel, continuent de déménager à Miami, apportant des emplois bien rémunérés.
- La demande des acheteurs de biens immobiliers résidentiels provenant des états à forte densité et à forte imposition demeure élevée, et les enregistrements des échanges de permis de conduire en Floride, de personnes provenant de Californie et de New-York, le démontre.
- Miami a le taux de chômage le plus bas des États-Unis.
- Les prix à Miami continuent d’augmenter (plus de 10 ans d’appréciation consécutive des prix) et les maisons se vendent rapidement (27 jours en moyenne).
- Les acheteurs internationaux, qui en raison des protocoles de pandémie, n’ont pas été en mesure d’acheter comme ils étaient habitués à le faire au cours des dernières années, reviennent en masse à Miami, la destination no 1 pour les acheteurs internationaux. Ce mois-ci, Miami a été classée comme la première destination mondiale pour les investissements étrangers par le Financial Times.
- Le pourcentage d’acheteurs au comptant à Miami (39,5 %) est nettement supérieur à la moyenne nationale (22 %).
- Changements démographiques (la génération Y atteint l’âge idéal pour acheter une maison, et nous assistons à une croissance fulgurante de la population des aînés et des retraités)
- Un pourcentage élevé de personnes travaillant à distance favorise le marché immobilier de Miami, où beaucoup y ont déménagé pour y vivre, y travailler et se divertir en raison de notre mode de vie, de la météo, et plus encore.
Le nombre de maisons individuelles à vendre augmente pour le cinquième mois consécutif, alors que le nombre de condos à vendre diminue
Le nombre de maisons individuelles disponibles à la vente a augmenté de 32,3 % en 2022 par rapport à septembre 2021, passant de 2 957 annonces l’an dernier à 3 912 le mois dernier. Les stocks d’appartements ont quant à eux chuté de 20,5 %, passant de 8 049 en 2021 à 6 399 en 2022.
Le nombre de nouvelles annonces de maisons individuelles à vendre à Miami a diminué de 15,6 %, passant de 1 601 à 1 351. Le nombre de nouvelles annonces d’appartements à vendre à Miami a diminué de 24,5 %, passant de 2 460 à 1 858.
Les stocks en nombre de mois d’approvisionnement de maisons individuelles à vendre ont augmenté de 59,1 % par rapport à l’année précédente, pour s’établir à 3,5 mois, ce qui indique un marché favorable pour les vendeurs.
Les stocks en nombre de mois d’approvisionnement d’appartements à vendre ont diminué de 18,6 %, pour s’établir à 3,5 mois, ce qui indique également un marché plus favorable pour les vendeurs.
Un marché équilibré entre acheteurs et vendeurs offre entre 6 mois et 9 mois d’approvisionnement.
Le secteur de l'immobilier à Miami à fait bénéficier localement d'un impact économique de 245 millions de dollars en septembre 2022
À chaque fois qu’une maison est vendue, cela a une incidence sur l’économie : revenus générés par les industries de l’immobilier (commissions, frais et frais de déménagement), dépenses liées à l’achat d’une maison (meubles et dépenses de rénovation), dépenses liées au logement (le revenu gagné à la suite d’une vente d’une maison est redistribué dans l’économie et les nouvelles constructions).
L’impact économique total d’une vente d’un bien immobilier typique en Floride est de $112,500, selon NAR (National Association of Realtors). Sur le comté de Miami-Dade, 2 178 biens immobiliers à usage résidentiel ont été vendu en septembre 2022, et cela a eu une incidence économique locale de 245 millions de dollars.
Les saisies bancaires et ventes forcées (Ventes avant saisies bancaires) restent à un niveau bas à Miami, ce qui reflète un marché immobilier sein
Les saisies bancaires de biens immobiliers et les ventes forcées (ventes avant saisies bancaires), à Miami, ont diminué de 49,1 % en septembre 2022, passant de 55 à 28.
Les saisies bancaires et les ventes forcées représentaient respectivement 0,4 % et 0,9 % des ventes totales à Miami en septembre 2022. Les ventes forcées ont diminué de 60 % par rapport à l’année précédente, tandis que les saisies bancaires ont diminué de 42,9 %.
Seulement 1,2 % de toutes les ventes de biens immobiliers à usage résidentiel conclues à Miami l’ont été via des saisies bancaires ou des ventes forcées le mois dernier. En 2009, les saisies bancaires et ventes forcées représentaient 70 % des ventes à Miami.
Le pourcentage des ventes en saisies bancaires et ventes forcées à Miami est à égalité avec le chiffre national.
À l’échelle nationale, les ventes en saisies bancaires et ventes forcées ont représenté environ 2 % des ventes en septembre, une hausse marginale par rapport au chiffre de 1 % en septembre 2021.
Ventes au comptant à Miami : 79,5 % de plus que le chiffre national en septembre 2022
Les ventes au comptant ont représenté 39,5 % des ventes conclues à Miami en septembre 2022, comparativement à 37,3 % en septembre 2021. Environ 22 % des ventes de biens immobiliers aux États-Unis sont financées sans prêts immobiliers, selon les dernières statistiques de NAR.
Les acheteurs au comptant ne sont pas dissuadés par la hausse des taux. Le pourcentage élevé d’acheteurs au comptant reflète la position de Miami en tant que marché immobilier américain prééminent pour les acheteurs étrangers, qui ont tendance à acheter au comptant, mais aussi certains acheteurs venus de villes ou les prix de l’immobilier sont plus élevés qu’à Miami, et qui peuvent réinvestir leur profit suite à une vente immobilière.
Les ventes au comptant représentaient 49,6 % de toutes les ventes d’appartements anciens à Miami et 24,3 % des transactions de maisons individuelles.
Source : Miami Association of Realtors par Chris Umpierre